DPE F et G : quelles contraintes en 2024 ?
Les contraintes en place dès maintenant (2024)
Un calendrier de contraintes est en place pour les maisons ou appartement ayant un DPE F ou G. Certaines seront actives dans quelques années alors que d’autres sont déjà applicables.
Indice de référence des loyers
L’IRL est un indicateur fourni par l’INSEE tous les trimestres.Il permet d’augmenter le loyer du contrat de bail tous les ans, reflétant ainsi l’inflation. Il s’agit donc d’une composante essentielle de la rentabilité d’un investissement locatif.
Cependant, depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible d’appliquer l’Indice de Référence des Loyers pour les appartements en F ou G. Il s’agit d’une disposition de la loi Climat et Resilience. Cela s’applique pour les nouveaux contrat de bail, ainsi que pour les contrats de bail en cours.
L’impact financier est donc significatif avec un manque à gagner qui diminue la rentabilité du bien.
Complément de loyer
Dans les zones soumis à l’encadrement des loyers (il y en a 24 en ce début 2024, dont Paris, Lille, Lyon, …), les loyers sont plafonnés. Cependant, la loi prévoit la possibilité de louer plus cher que l’encadrement de loyers en cas de caractéristique exceptionnelle (comme une belle vue, par exemple). Il s’agit du complément de loyer.
La possibilité d’appliquer un complément de loyer est un élément clé pour améliorer la rentabilité d’un bien.
Pour rappel, le complément de loyer doit être justifié dans le contrat de bail.
Là encore, depuis le 24 aout 2022, les biens dont le DPE est F ou G ne peuvent plus bénéficier d’un complément de loyer.
Ainsi, que l’appartement bénéficie d’une terrasse avec une vue imprenable sur la tour Eiffel et un jacuzzi, il est illégal d’appliquer un complément de loyer si le DPE du bien est en F ou G.
Attention : à l’inverse de l’application de l’IRL, l’impossibilité d’appliquer un complément de loyer ne concerne que les nouveaux baux signés depuis le 24 aout 2022.
Exemple : le bail d’un appartement en DPE G est signé le 23 aout 2022 avec un complément de loyer => cela est parfaitement légal. Cependant, le bail de ce même appartement est signé le 24 aout 2022 ou le 24 aout 2023 => il est interdit d’appliquer un complément de loyer.
On comprend donc que l’impact financier de l’impossibilité d’appliquer l’IRL et de facturer un complément de loyer est très négatif sur la rentabilité d’un bien. Il devient donc important de rénover l’appartement et améliorer la note DPE afin de louer plus cher et pouvoir augmenter le loyer tous les ans à l’anniversaire du bail.
Les contraintes à venir
Les contraintes à venir portent, pour l’instant, sur l’interdiction de mise en location. Il n’existe aujourd’hui aucune interdiction de mise à la vente. Malgré que ce point a été évoqué durant l’année 2023, il ne fait aujourd’hui l’objet d’aucun projet de loi.
Interdiction de louer
Arme ultime de la loi Climat et Résilience, l’interdiction de mise en location va progressivement s’appliquer pour les biens en DPE G, F et E.
Dès le 1er janvier 2025, tous les appartements en G seront interdits à la location. L’année 2024 est donc la dernière année pour rénover ces appartements avant l’interdiction de location
Dès le 1er janvier 2028, ce seront les appartement en F qui subiront le même sort.
Les appartements en E sont exonérés jusqu’au 1er janvier 2034.
A noter également : les appartements/maisons les plus énergivores, dont la consommation d’énergie finale est supérieure à 450kwh/m2/an sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. On parle alors de DPE G+.
Précision importante, les contrats de bail en cours ne seront pas impactés. Concrètement, si un contrat de bail d’un appartement en G est signé le 1er septembre 2024, nous ne sortirons pas les locataires de chez eux le 1er janvier 2025. Le contrat de bail se poursuivra. Cependant, si le locataire quitte l’appartement le 1er février 2025, le propriétaire ne pourra pas légalement remettre l’appartement en location.
Comme on peut le comprendre, les DPE F et G sont négativement impactés dès maintenant et ils vont continuer à l’être encore davantage. Maintenir la rentabilité de ces appartements passent par leur rénovation et l’amélioration de leur DPE. Suivant les cas, cela peut être couteux ou à l’inverse peu cher. Seule une analyse détaillée permettra de le savoir de manière sure. AMELIORE MON DPE propose à ses clients de s’occuper de tout pour remonter leur note DPE.
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